מאת: דורית גבאי, רו”ח

המקרה הנדון, חן אריאלי נ’ מנהל  מס שבח מקרקעין (1), עוסק בדירה העומדת בתנאי הפטור כדירת מגורים מזכה, אך לדירה הנדונה קיימות זכויות בנייה נוספות, ולכן יש לבצע במכר הדירה שתי שומות נפרדות, כאשר באחת מבוצעת שומה לדירה, ובאחרת – שומה לזכויות הבנייה.

המחלוקת הינה על אופן חישוב שווי נכס ללא מרכיב זכויות בנייה, שווי שיכריע מהו החלק מן התמורה שיהיה זכאי לפטור, ומהו החלק המהווה זכות מקרקעין שאינה זכאית לפטור. מטרת העורר – אריאלי הייתה לקבוע כי ערך הדירה גבוה, בעוד המשיב-  מנהל מיסוי מקרקעין נצרת, טוען שערך הדירה נמוך, ובכך גורם לחלק יחסי נמוך של שווי המכירה להיות פטור ממס.

במילים אחרות, הפער בין השווי המיוחס לדירת המגורים מטעם המנהל – המשיב, לבין העורר היה 274,000 ₪ – כאשר לצורך השווי הפטור מהתמורה המתקבלת – המשמעות היא 548,000 ₪ – האם יהיו פטורים ממס שבח או חייבים לאחר ניכוי הוצאות יחסיות ואינפלציה – בשיעור 20%.

1. ביום 28.2.2012 מכר חן אריאלי (להלן: “העורר”) בית מגורים צמוד קרקע בעפולה בתמורה לסך של 2,200,000 ש”ח. בית זה נרכש ביום 28.6.2010 בשווי של מיליון ₪.
2. במכירה הזו העורר ביקש פטור ממס על שווי הדירה בתוספת מרכיב של זכויות בנייה נוספות – כך שהשווי הפטור שהתבקש היה בתקרת הפטור. טענתו הייתה ששווי הדירה ללא זכויות הוא 1,200,000₪, כך שהסכום הנוסף נמצא בתחום הפטור דאז – 1,871,000₪.
3. מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: “המשיב”) קבע את שווי הדירה על   457,700 ₪ ונתן כפל פטור, כלומר 915,400 ₪ מתוך כלל שווי המכירה פטור ממס, והיתר – 1,284,600 ₪ חויב במס שבח.

4. מהו האופן, בו יש לחשב  שווי נכס, המהווה דירת מגורים ללא זכויות בנייה נוספות?

5. הוא רכש את הבית במיליון ₪, ולטענתו המוכר בזמנו קיבל פטור מלא ממס שבח, ולא חל שום שינוי בתב”ע החלה על החלקה.  בשנת הערכת הממכר חוות הדעת השמאית מטעם המשיב אינה נכונה לאור הסתמכותו על עסקאות מלפני 5- 6 שנים, שאינן מלמדות על שווי השוק בעת המכירה. העורר טוען שהתוצאה אליה מגיעים, אם מתקבלת שומת המשיב, היא  כי דירת מגורים על בית קרקע שווה פחות מדירה בבית משותף בעיר עפולה.
6. העורר צירף חוות דעת שמאי, אשר ניתח את כל המרכיבים לקביעת השווי המיוחס וקבע כי ערך הדירה ללא זכויות בנייה עומד על סך של 960,000 ₪, שמכפלתו חורגת במעט  מתקרת הפטור על בסיס סעיף 49ז'(א)1  –  1,871,000 ₪.

7. אופן החישוב בחוות הדעת השמאית שהציג העורר איננה נכונה ואינה מציגה באופן נכון את חלוקת שווי הנכס ואת האופן, בו יש לחשב את שוויו. על פי חוות הדעת השמאית מטעם המשיב,  ערך הדירה ללא זכויות בנייה הינו 686,000 ₪.

8. האופן בו יש לחשב  שווי דירת מגורים, ללא מרכיב זכויות הבנייה, מורכב מכמה גורמים, ביניהם שטח לא בנוי (ללא תכסית) שלא מוצמדות אליו זכויות בנייה, ערך המבנה, כאשר נבדק מועד בנייתן , ואם שופץ,  ייבחן אופי השיפוץ שבוצע ומידת השבחתו את הנכס.
9. עוד קבע בית המשפט כי בהתייחסות חוות הדעת השמאית יש לפנות לנכסים בקרבת הנכס ובעלי אופי דומה, בעוד שבחוות דעת השמאי מטעם העורר, אומנם הוא הציג  נכסים צמודי קרקע, אך   מיקום הנכסים היה במושב יחזקאל, כאשר הנכס המדובר מצוי בעפולה.
10. לסיכום קבע בית המשפט כי אין המחלוקת לגבי סעיף החוק הרלוונטי לקביעת המס בעסקה, אלא לגבי שווי הממכר ואופן חלוקתו לשווי זכויות הבנייה ולשווי הדירה המופרדת מזכויות הבנייה. הערר התקבל באופן חלקי, ונקבע כי סכום ערך הדירה ללא זכויות הבנייה יעמוד על סך של כ- 825,000 ₪, ועל כן סכום הערך הפטור, לו  זכאי העורר, יהא כפל הסכום, כלומר  סך של כ- 1,650,000 ₪.

דעת המחברת

פסק הדין קבע ששווי הדירה לצורך פטור יהיה 825,000, שזה בדיוק האמצע בין טענות הצדדים.

למשיב נקבעו על ידי בית המשפט הוצאות זניחות לשלם לעורר, סך 3,000 ₪, שאף ציין כי המשיב יכול היה לתקן את השווי בעצמו, כלומר ניתן היה להפעיל שיקול דעת ולהגיע לפשרה כזו ללא הליך משפטי.

אציין בהערת אגב, שהייתי בוחנת את העסקה מהיבט אחר – כעסקה קצרת מועד, שתכליתה להשיג רווח מיידי, ולמסות אותה במסגרת מס הכנסה. אינני מכירה את העובדות במקרה זה, אך כפי שזה נראה, הכיוון שלקח המנהל – אינו נכון.

הערות שוליים:

1. ו”ע 22557-10-13 חן אריאלי נ’ מנהל מס שבח מקרקעין

נכתב ביום 05.02.2015

#109