1. העוררים מכרו באוקטובר 2014 את זכויותיהם בחלקה, בשטח 1,015 מ”ר, שבה בית בשטח 75 מ”ר וחצר, תמורת 1,900,000 ש”ח.
2. לפי תכנית בניין עיר החלה על האזור, ניתן לפצל את החלקה לשתי יחידות דיור, עם 35% שטח בנייה עיקרי.
3. העוררים ביקשו לחשב את המס, לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, העוסק במכירת דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה נוספות.
4. בהחלטה בהשגה, ערך המשיב “פיצול פיזי” לשני מגרשים, והפעיל את סעיף 49ז רק על המגרש שעליו בנוי הבית.

5. שטח החלקה משמש לבית המגורים כגינה וכחצר. הפיצול נוגד את החלטת בית המשפט העליון בעניין נאסל (2), משנת 1994, לפיה אין רלוונטיות לשאלה כמה מבנים אפשר לבנות על החלקה, ויש להבחין בין אזורים עירוניים שבהם ניתן לייחס שטח של דונם אחד לבית מגורים, ובין אזורים כפריים שבהם ניתן לייחס לבית המגורים שטח גדול יותר. לכן יש להתייחס לכל הממכר, כאל דירת מגורים מזכה אחת עם זכויות בנייה נוספות.

6. ייעוד החלקה הוא לשתי יחידות, ולכן יש לערוך “פיצול פיזי” לשני מגרשים: להעניק פטור  ממס בסך 1,500,000 ש”ח לבית המגורים במצבו, ולאחר ייחוס שטח קרקע מינימלי ומקובל לבית הקיים, ולמסות את יתרת הכסף – בסך של 400,000 ₪ כקרקע. בעניין נסל, נקבע כי: “את הפטור ממס יש להעניק רק לנכס שהוא ‘דירת מגורים’ בלבד… הפטור לדירת מגורים אינו יכול להתפשט גם על הנכס האחר…”.

7. במקרה נאסל, רשם השופט כי בהסתמך על הפסיקה בראשגולד שם נקבע כי: “המבחנים באשר להיקפה של דירת המגורים הם מבחנים גמישים. אמת המידה היא השטח אשר משמש להנאה סבירה מהבית. הנאה זו היא מסקנה שתוסק מן הנתונים “על פי מבחני ההיגיון והשכר הישר“. שם היו העוררים בעלי זכות חכירה במגרש בשטח 762 מ”ר, שעליו דירת מגורים בשטח 116 מ”ר.
8. העוררים לא הוכיחו כי המגרש כולו משמש את דירת המגורים, ולפיכך פיצל המשיב כדין את הזכויות “פיצול פיזי” כאמור.
9. חברי הוועדה העירו גם כי בשנים שחלפו מאז מקרה נאסל, חלו תמורות בכל הנוגע לגודל קרקע ליחידת תכנון, ושייתכן שיש מקום לשקול מחדש את הלכת נאסל.

1. ו”ע 48871-12-15 שוורץ ואח’ נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
2. ע”א 2191/92 נסל נגד מנהלך מיסוי מקרקעין חיפה

המאמר נכתב ביום 6.2.2017

#402