מאת: דורית גבאי, רו”ח
מס שבח מוטל על כל מי שמוכר מקרקעין בישראל. החיוב נעשה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת לחוק זה יש קשר לחוקי מס נוספים ולהוראות חוק בדין הכללי. יחד – משימת הייעוץ הופכת למעט מורכבת, ועל מנת לעזור ולבצע העבודה כראוי, מוכרים חייבים להיעזר בעורך דין מומחה במקרקעין וביועץ מס או רואה חשבון – מומחה במיסוי מקרקעין.
מס השבח חל על תושב ישראל ועל תושב חוץ.
לדוגמא:
אדם מוכר קרקע, שקנה או ירש או קיבל במתנה. חותם על הסכם באפריל 2016, לפיו לצורך הדוגמא, יקבל מהקונה 250,000 ₪ לדונם. הקרקע הזו נרכשה ביולי 2000, ושולם בגינה בזמנו סך 50,000 ₪.
מס שבח מחושב על ההפרש בין שווי המכירה – 250,000 ₪ לבין שווי הרכישה – 50,000 ₪, ה- 50,000 ₪ מחושבים בערכי יום המכירה, כלומר האינפלציה עלתה מיולי 2000 עד אפריל 2016 ב-26%. לכן ה-50,000 ₪ יוכנסו לחישוב כ-62,963 ₪, והרווח המחושב בעסקה זו הוא 187,037 ₪. בגין רווח זה עליו לשלם מס שבח.
כמובן, מכניסים לחישוב גם תשלומים נוספים, שהמוכר נשא בהם, כגון דמי תיווך, שכר טרחת עורכי הדין ברכישה ובמכירה, שמאי, יועץ מס וכל תשלום שהוצא בגין השבחת המקרקעין הנמכרים.
עבודת שומה זו מבוססת על ידע ויכולת לבצע את ההליך מול מנהל מס שבח באופן מקצועי וללא שגיאות.
ממה נובעים החזרים?
החזרים ממס שבח נובעים מטעויות, שנעשו בשלב כלשהו בשומה. למשל שכחו לייחס הוצאות בגין הקרקע הנמכרת, השומה העצמית נעשתה עם שיעורי מס גבוהים, ולא לקחו בחשבון שלאדם הכנסות נמוכות, וניתן להפחית לו עשרות אחוזים בשיעור מס השבח. לעיתים בני זוג מוכרים נכס משותף, ופקיד המס לא פיצל את השומות חצי לכל אחד. לעיתים גיל המוכר מעל 60, דבר המקנה לו הטבות במס הכנסה, וכך עוזרים לו להפחית מס שבח בעסקה זו.
חלק גדול מהמקרים נובע מחוסר ידע של עורך הדין או כל אדם אחר שסייע, בכל הקשור לממשקים שבין פקודת מס הכנסה לחוק מיסוי מקרקעין ולחוק מע”מ.
למשל סוגיית הפחת הן על נכס עסקי והן על נכס מגורים, סוגיית קיזוז הפסדים – נושא ייחודי בפני עצמו, שהכרתו והתאמת המקרה להוראות החוק והפסיקה עשויה לסייע בהפחתות מס שבח.
אנחנו גאים ומאושרים בכל פעם שמשפחה שלמה, למשל יורשים שמכרו יחד את בית המגורים הפרטי של הוריהם, והבית הנמכר חוייב במס בגין זכויות הבנייה שלא נוצלו. ולכל יורש יוחסו מעל 500,000 ₪ שווי חייב במס בשל כך. שומת המס, אותה שילמו בגובה של 190,000 ₪ כל ששת היורשים, הופחתה לסך של 40-70,000 ₪ לכל אחד. נקבעו החזרים בגובה של מינימום 100,000 ₪ לכל יורש, וממש כעת לפני חג הפסח, הדבר שימח אותם וגרם לנו סיפוק עצום.
ההליך הקשור בהשבת כספים אלו מאוד פשוט. העבודה נעשית מול מנהל מיסוי מקרקעין ומול פקיד השומה. משך הזמן לטיפול, לסיום ההליך – והשבת הכספים נע בין 2-12 חודשים.
יש לבדוק את מועד העסקה ולספור ממנו חמש שנים. למרבית המקרים האלה ניתן לעזור.
המטרה: השבת כספים ששולמו ביתר, בערכם הריאלי.
המאמר נכתב ביום 19.4.2016
