מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט העליון, רוזנבלט ישראל נגד מנהל מס שבח מקרקעין חיפה (1), נקבע כי הסכם לביטול עסקת מכר, לאחר שמוכר המקרקעין לא עמד בהתחייבותו לבצע רפרצלציה ולאפשר את העברת הזכות במקרקעין על שם הקונה, אינו מהווה ביטול עסקה. הסכם הביטול, במהותו, הוא מכר חוזר של המקרקעין, החייב במס.

העובדות

1. לישראל רוזנבלט הייתה זכות חכירה לדורות, ממינהל מקרקעי ישראל, בשתי חלקות קרקע סמוכות, במפרץ חיפה. על מחצית שתי החלקות, היה מבנה שישראל השתמש בו לצורך עסקו, והמחצית השנייה הייתה פנויה.
   
   
2. לפי תכנית בניין עיר חדשה, ניתן היה לאחד את רישום שתי החלקות ולעשות חלוקה מחדש, באופן שהחלק הבנוי יירשם כחלקה אחת, והחלק הפנוי יירשם כחלקה נפרדת.
   
   
3. ביום 18.6.1985, מכר ישראל את זכות החכירה במחצית החלקות (החלקה הפנויה החדשה, לאחר הרפרצלציה), תמורת תשלום של 55,000 דולר. הקונה שילם בו ביום את כל המחיר, וקיבל את החזקה בחלקה הפנויה. הקונה השתמש בחלקה לצרכיו, החזיק בה וביצע בה עבודות תשתית בקנה מידה משמעותי. הקונה שילם, בכל אותה תקופה, מס רכוש וארנונה עירונית לעיריית חיפה עבור החלקה.
   
   
4. ישראל נמנע מביצוע הרפרצלציה ומרישום העברת הזכות שרכש על שם הקונה. לטענתו, המינהל העריך את שווי המקרקעין במחיר כפול מהמחיר בו נעשה החוזה עם הקונה, ולכן הוא נדרש לשלם דמי הסכמה בסכום גבוה מאוד, שקשה לעמוד בתשלומו, והדבר הפך את העסקה לבלתי כדאית מבחינה “מעשית וכלכלית”.
   
   
5. הקונה תבע את ישראל, בדרישה לאכוף את ההסכם. ביום 7.3.1990, חתמו ישראל והקונה על הסכם פשרה, לפיו המכירה משנת 1985 מבוטלת, הקונה יחזיר לישראל את החלקה פנויה, וישראל יחזיר לו את מחירה – 55,000 דולר, סכום של 30,000 דולר כפיצוי מוסכם, ועוד סכום של 35,000 דולר, עבור עבודות התשתית שבוצעו בחלקה. נוסף על כך, ישחרר הקונה משכנתא שלקח לצורך רכישת החלקה, וָלא – ישראל יהיה רשאי לשלם מתוך הסכום שמגיע לקונה, את החוב לבנק, ולשחרר את המשכנתא.
   
   
6. מנהל מס שבח קבע כי לא מדובר בביטול עסקה, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, אלא במכר חוזר של החלקה, ולכן הוא חייב את שתי העסקאות במיסים.
   
   
7. על כך הגיש ישראל ערר (2).

הכרעת ועדת הערר:

בחוזה המכר נכתב, שלאחר חתימתו, תשלום התמורה ומסירת החזקה לקונה, לא תהיה לאף צד זכות לבטל את החוזה.
השאלה האם הסכם ביטול המכירה מהווה ביטול מכירה, לצורכי חוק שבח מקרקעין, או הסכם חדש למכירה חוזרת, אינה שאלה קלה. במקרה זה, הקונה ביצע את התחייבותו, ושילם את כל המחיר גם מראש, וגם קיבל חזקה בחלקה, ולצורכי חוק מס שבח מקרקעין, זהו מכר החייב במס, גם אם הזכות במקרקעין לא נרשמה על שם הקונה. הקונה השתמש בחלקה כבעלים במשך כחמש שנים, וגם השקיע בה סכום שמעל למחצית מחיר הקנייה.
כאשר ראה הקונה שישראל אינו ממלא את התחייבותו לבצע רפרצלציה ולהעביר את הזכות בחלקה, הוא הגיש תביעה לבית המשפט, בה ביקש לחייב את אכיפת הסכם המכר. לא הייתה בתביעה בקשה חלופית לביטול העסקה, להחזרת המחיר ולפיצוי עבור הביטול. המנהל לא היה צד במשפט או בהסכם הפשרה שנחתם בעקבותיו, ומה שהוסכם שם, אינו מחייב אותו.
בשנת 1990, קיבל ישראל בחזרה את החלקה, עם כל התוספות שהושקעו בה, ונוסף על כך, שילם לקונה כפיצוי, סכום העולה על דמי ההסכמה שהיה צריך לשלם למינהל עבור העברת הזכות.
אין מדובר בביטול המכר, בעקבות הסתבכות כלכלית של הקונה, שהשקיע עבודה ותוספת בממכר ולמוכר לא נותרה ברירה אחרת אלא לקבל בחזרה את הנכס עם מה שהושקע בו ולשאת בשווי ההשקעה.

הערר נדחה. ניתן ביום 8.11.1993.

גדר המחלוקת

8. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם הסכם הפשרה מהווה ביטול עסקה, כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, או שמדובר במכירה חוזרת של החלקה?

ההכרעה

9. בית המשפט העליון הגיע למסקנה, כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, לפיה מדובר במכר חוזר ולא בביטול עסקה. החלטתה של הוועדה מעוגנת בעובדות המקרה, ויישום ההלכה על עובדות אלה נעשה כדין.

הערעור נדחה. ניתן ביום 5.11.1997.
לא ניתן צו להוצאות.

דעת המחברת

עקרונות ביטול עסקה מתמלאים פה לחלוטין. טוב שכך פעל העליון ולא שינה את החלטת הוועדה.

הערות שוליים:

1. ע”א 6847/93 רוזנבלט ישראל נ’ מנהל מס שבח מקרקעין חיפה
2. עמ”ש 132/92 ישראל רוזנבלט נ’ מנהל מס שבח מקרקעין חיפה

המאמר נכתב ביום 14.2.2018.

#756