סוגיית השווי ותום הלב בעסקת מכר זכויות במקרקעין – 
התנאים לקבלת השווי המוצהר

מאת: דורית גבאי, רו”ח

העובדות

1. ביום 26.5.2014, נערכה עסקת מכר בין משה קריימן(1) לבין צד ג’, למכירת נכס מקרקעין בשטח של 7,131 מ”ר, במושב בלפוריה. ביום זה מכר משה קריימן את נכס המקרקעין בשווי מכירה בסך 700,000 ₪.
2. בשנת 1996 רכש משה קריימן את נכס המקרקעין תמורת 832,260 ₪.
3. משה קריימן הצהיר כי שווי המכירה של הנכס הוא 700,000 ₪.
4. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה סירב לקבל את השווי המוצהר, שכן לעמדתו השווי המוצהר נמוך משמעותית משווי השוק, ועל כן הוציא שומה, בה נקבע כי שווי המכירה הוא 3,000,000 ₪.
5. עקב טעות שהתגלתה על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין חיפה בעניין שווי הרכישה שיוחס למכירה משנת 1996, תוקנה השומה על-פי חוק(2).
6. בגין החלטה זו הגיש משה קריימן השגה לאחר חלוף המועד הקבוע בחוק, המנהל דחה את השגתו בשל האיחור בהגשתה.

גדר המחלוקת

7. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית:

האם קביעת התמורה החוזית נעשתה בתום לב לאור העובדה כי שווי המכירה בחלוף מעל 18 שנים מאז נרכשה הקרקע נקבע לשווי נמוך משווי הרכישה והפער אל מול שווי שוק גבוה במיוחד?

העורר טוען

8. יש להחיל בעניינו את החריג לכלל שווי השוק – הוא שווי התמורה החוזית, וזאת מאחר שלטענתו מכר את הנכס בשווי המוצהר בתום לב, בשל צורך כלכלי, בהסתמך על שווי שנאמר לו שנקבע בעסקה דומה בחלקה סמוכה ולמעשה טוען כי רומה על-ידי הרוכשים.

מנגד, טענות המשיב

9. העורר רכש את הנכס בשנת 1996 תמורת 832,260 ₪, ולכן לא אפשרי כי כיום לאחר 18 שנים שווי המכירה יהיה נמוך יותר משווי הרכישה.
10. תמוהה טענת העורר בדבר הסתמכות על עסקה דומה משנת 2012 בחלקה סמוכה, שכן קבע המשיב את שווי המכירה של הנכס במחלוקת זו על סמך עסקה להשוואה מאותה חלקה סמוכה על בסיס נכס דומה אשר נמכר בשנת 2013 בסך 2,750,000 ₪.
11. לאורך השנים הייתה עלייה במחירי הנדל”ן ועל כן השווי שקבע הוא שווי השוק הנכון המשקף את הסכום שניתן היה לצפות לו במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. המשיב תמך את קביעת שווי המכירה בהחלטתו בהשגה בחוות הדעת של השמאי מטעמו מר אילן בוחניק, אשר העריך את שווי הנכס בסכום של 3.5 מיליון ₪.

ההכרעה

12. עקרון שווי השוק מוגדר בסעיף 1 לחוק ככלל המנחה בקביעת שוויה של זכות במקרקעין. כלומר – השווי שניתן לצפות לו במכירה על-ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, כאשר השווי ההסכמי – הוא החריג לכלל.

התמורה החוזית תתקבל כשווי המכירה של זכות במקרקעין ככל שיתקיימו שלושה תנאים:

הראשון, כי הסכם המכר נערך בכתב.

השני, כי התמורה נקבעה בתום לב.

השלישי, הוא כי התמורה החוזית לא הושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.

13. ההלכה קובעת כי הנטל להוכיח את שווי השוק מוטל על כתפי המשיב, אך הנטל להוכיח את התקיימותם של כל שלושת התנאים לעיל במצטבר, לצורך החלת החריג לכלל של שווי המכירה – מונח על כתפי העורר.
14. בית המשפט העליון קבע בעבר, כי נוצרת חזקה, הניתנת לסתירה, בדבר חוסר תום לב בקביעת השווי ההסכמי, מקום בו קיים פער ניכר בין שווי השוק לבין התמורה החוזית(3).
15. הנטל לסתור את החזקה האמורה, הנוצרת כאשר קיים פער משמעותי בין שווי השוק לבין התמורה החוזית – מונח על כתפי העורר, והוא נדרש להביא ראיות ועדים לצורך הוכחת תום הלב בקביעת התמורה החוזית. אינו מוטל בספק כי לצורך זה נדרשת עדותם של הצדדים לעסקה, וההימנעות מהעדתם – פועלת לחובת המשיב.
16. בנסיבות בהן המשיב הציג חוות דעת שמאית מטעמו בדבר שווי השוק של הנכס מושא הערר, התומכת בהחלטת המשיב בהשגה לפיה שווי המכירה יועמד על 3 מיליון ₪ (לכל הפחות), והעורר לא הציג חוות דעת שמאית נגדית ואף בחר שלא לחקור את השמאי מטעם המשיב על חוות דעתו – המשיב יצא ידי חובתו והרים את הנטל המונח על-פי דין על כתפיו בעניין הוכחת שווי השוק – אשר אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים.
17. נוכח העובדה כי קיים פער גדול בין שווי המכירה המוצהר (700,000 ₪) לשווי השוק (3,000,000 ₪), הרי שמתקיימת החזקה העובדתית לפיה התמורה ההסכמית לא נקבעה בתום לב. המחלוקת בין הצדדים לערר זה נוגעת להתקיימותו של התנאי בדבר קביעת התמורה החוזית בתום לב.
18. לאחר בחינת הראיות שהציג העורר הוחלט כי העורר לא הרים את נטל הראיה ולא הצליח לסתור את החזקה כי התמורה בהסכם המכר נקבעה שלא בתום לב. הוא לא הביא ראיות ועדויות רלוונטיות לתמיכה בטענתו. כך למשל, טען שמכר במחיר זה, עקב הלוואה שנטל, ושהיה צריך להחזיר בדחיפות עקב מצוקה כלכלית אליה נקלע, אך לא נרשמה משכנתה על הלוואה זו. כן טען כי הסתמך על מחירה של חלקה סמוכה שנמכרה, אך מחירה היה גבוה יותר. גם מחיר הרכישה שלו עצמו לפני שנים, היה נמוך ממחיר המכירה שמכר, בזמן שהמחירים עלו במהלך השנים.

בית המשפט קבע כי נטל הראיה לסתירת חזקת תום הלב אינו הורם, כתוצאה מכך שווי השוק יהיה שווי המכירה בשומה, בשונה משווי המכירה בפועל.

הערר נדחה. ניתן ביום 15.8.2022.

נפסקו הוצאות משפט בסך 45,000 ₪.

דעת המחברת

סוגיית השווי היא אחת הסוגיות הנפוצות בעסקאות מקרקעין.

הסקירה המתוארת משקפת את מצב הדברים לאישורם ואכן במקרה הזה לא עמד המוכר, העורר בשום נטל. באופן מוזר לא נעשה מאמץ סביר לשכנע את המנהל.

זהו אינו מקרה טוב ללמוד ממנו, אבל בהחלט יש בו כדי להמריץ ולשוב וללמוד את הגדרת “שווי” והפסיקה הרבה בנושא, איך לפעול ואיך לא לפעול מנקודת מבט בית המשפט.

הערות שוליים:

• ו”ע 38945-03-19 משה קריימן נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963.
• ע”א 5409/09 סביל ואח’ נ’ מדינת ישראל – מיסוי מקרקעין.

המאמר נכתב ביום 8.11.2022.

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי