מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בעניין חברת דנלי בעמ נ’ מנהל מס שבח רחובות (1), בית המשפט המחוזי דחה את הערר, בקובעו כי בהעדר כל מסמך מקורי על היווצרות הדיירות המוגנת, דין הטענה להידחות, מה עוד שלא הוכח כי תשלומי השכירות הנטענים שולמו בפועל, והם נרשמו לחובת הצדדים במאזני החברה; לא צוין שהקרקע תפוסה על ידי דיירים מוגנים בשלב קבלת משכנתאות על הקרקע, וכן דמי הפינוי הופקדו מחדש בחברה כהלוואת בעלים. בית המשפט אף העיר שכאשר הצדדים המעורבים הם בני משפחה, יש להתייחס לזכויות הנטענות על ידיהם, במידה רבה יותר של ספקנות.

עובדות

1. ביום 23.8.1959, נחתם חוזה בין המוכרים, אליעזר וזאב לפידות, ובין הקונה, עו”ד נועם לאונר, לרכישת חלקה בשטח 1,066 מ”ר, ברחוב קק”ל 4, ראשון לציון, שעליה היה קיים בית חד קומתי שהכיל 4 חדרים, וזאת תמורת סך של 15,000 לירות.
2. המקרקעין שנרכשו, כללו יחידת מגורים אחת בחזית. היחידה הנוספת נבנתה כעבור כ-7 שנים לאחר מועד הרכישה האמור.
3. בסעיף 6א להסכם המכר, נקבע כי החזקה הממשית בממכר תועבר לידי הקונה, לא יאוחר מיום 25.8.1959, קרי, כחלוף יומיים ממועד החתימה על הסכם המכר.
4. בהסכם המכר, נקבע כי הזכות ביד הקונה לתבוע ולקבל את רישום הממכר על שמו או בשם חברה או בשם מי שיורה, וכן כי המוכר מתחייב לחתום, לפי דרישת הקונה, על כל המסמכים הדרושים, וכפי שינוסחו על ידי הקונה לשם ייסוד חברה, ולשם העברת הממכר לשמה, וכן לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם התפטרותו מהנהלת החברה ומינוי הקונה או מי שהוא יורה כמנהל של החברה, וכן לשם הקצאת מניות של המוכר או העברת מניותיו לקונה או למי שהקונה יורה, הכול לפי דרישת הקונה והוראותיו. 
5. החברה עצמה הוקמה רק ביום 23.11.1959, כשלושה חודשים לאחר שהחזקה הממשית בנכס הועברה לידי הקונה. בעלי המניות בחברה היו המוכרים, וביום 16.6.1960, הועברה הקרקע על שם החברה ללא תמורה. ביום 11.8.1960, הוקצו מניות למשפחת הרוכש (לאונר), ומניות המוכרים הפכו לנדחות.
6. ביום 1.12.1996, נמחקו המניות של משפחת לפידות מספרי החברה, באופן שהשליטה בחברה הפכה להיות בלעדית למשפחת לאונר.
7. יצוין כי בשום שלב לא נטען על ידי החברה כי במקרה דנן נרכשו המקרקעין בנאמנות עבורה על ידי עו”ד נועם לאונר.
8. ביום 5.2000, התקשרה המוכרת בהסכם קומבינציה עם ב. בועז ובניו חברה לבניין והשקעות, לפיו נקבע כי תמורת העברת 58% מהמקרקעין, תקבל החברה 6 דירות כמפורט בהסכם. בין השאר, היה על החברה לפנות את המחזיקים במקרקעין על חשבונה, ולמסור את החזקה בהם לקבלן כשהם נקיים ופנויים מכל אדם וחפץ.
9. ביום 1.1.1997, נחתם הסכם בין החברה למשפחות הדיירים אלון ולאונר, לפיו יקבלו האחרונים דמי פינוי, שייקבעו על ידי הערכת שמאי שימונה על ידי הצדדים, ואלה ישולמו להם לאחר סיום ביצוע עסקת הקומבינציה.
10. השמאי טובי גרש קבע דמי פינוי בסכום של $360,000 לדיירי היחידה החזיתית, וסכום של $320,000 לדיירי היחידה העורפית.
11. עניין המצאת ראיות בגין דמי הפינוי הועלה על ידי החברה רק לאחר שלב ההשגה, משום שהחברה סברה כי מיסוי רווחי ההון יתבצע אצל מס הכנסה ולא במס שבח.
12. המנהל סירב להכיר בדמי הפינוי כניכוי למס שבח.

גדר המחלוקת העיקרי

1. האם הוכחה טענת הדיירות המוגנת?
   האם זכאית החברה המוכרת לניכוי מן השבח, לפי סעיף 39 לחוק, של דמי הפינוי לדיירי יחידות המגורים שהיו על המקרקעין טרם הסכם הקומבינציה?
2. החברה טוענת כי היא רכשה את המקרקעין בפועל, ולא עו”ד לאונר, וכי בעת רכישת המקרקעין על ידי החברה, עמד בחלק החזיתי בית צמוד קרקע אחד, ובמהלך השנים 1966-1965 נבנה על ידי החברה, בחלק העורפי של המקרקעין, בית צמוד קרקע נוסף. החל משנת 1959, התגוררו בבית החזיתי בני הזוג לאונר כדיירים מוגנים בעלי זכות חזקה ייחודית, ששילמו לחברה דמי שכירות מוגנת לפי חוקי הגנת הדייר. עוד טוענת החברה, כי החל משנת 1966, עם בניית הבית העורפי, התגוררו בו הוריו של נועם לאונר, כדיירים מוגנים בעלי זכות חזקה ייחודית, ששילמו לחברה דמי שכירות מוגנת לפי חוקי הגנת הדייר, ובשנת 1976, לאחר נישואי בתם של לאה ונועם, ענת אלון, התגוררו בבית העורפי ענת ובעלה איתמר אלון, יחדיו עם הוריו של נועם לאונר. החברה הוסיפה וטענה, כי דמי הפינוי מצאו ביטוי מפורש בדוחות הכספיים של החברה. עוד טענה החברה, כי אין צורך בהצגת החוזה בדבר השכירות המוגנת לשם הוכחת קיומו, ושמספיקה עדות בעל פה על קיומו, וכי בפועל שולמו דמי הפינוי לדיירים המוגנים. החברה אף טענה כי אין צורך בתשלום דמי מפתח כדי ליצור יחסי שכירות מוגנת. לעניין המסמכים, טענה החברה כי התיק הישן של החברה עם חוזי הדיירות המוגנת ושאר ההסכמים כנראה אבד ואינו בנמצא, ומשום כך, יש לתת אמון מלא בעדותו של מר נועם לאונר בפני הוועדה.
3. מנגד, טען המנהל, כי בשום שלב לא נמצאה כל החלטה של אסיפת בעלי המניות של החברה או החלטה של דירקטוריון החברה, לפיה, אשתו לאה, מנהלת החברה כביכול, השכירה את היחידה החזיתית ללאונר בשכירות מוגנת. אף בשלב מאוחר יותר, לאחר שנבנתה היחידה העורפית על נכס המקרקעין, בשנת 1965 לערך, לא נמצאה ולא הוצגה כל החלטה של אסיפת בעלי המניות של החברה או החלטה של הדירקטוריון, לפיה השכירה את היחידה העורפית ללאונר ולאשתו אסתר בשכירות מוגנת.
4. המנהל טען כי לאונר ואשתו התגוררו בבית החזיתי מאז שנת 1959, מכוח היותם רוכשי המקרקעין על פי הסכם המכר. החברה לא הייתה קיימת כלל במועד שבו קיבלו את החזקה הממשית, כך שהם לא יכלו להיות לדיירים מוגנים, שכן אין אדם יכול להיות דייר מוגן של עצמו. נוסף על כך, במשך שנים הציגה החברה את עצמה כבעלים ומחזיקה בלעדית, לרבות לקיחת משכנתאות מבנקים. המנהל אף טען, כי בשום שלב לא נרשמה זכות הדיירות המוגנת הנטענת, בלשכת רישום המקרקעין, וככלל, היעדרם של מסמכים כלשהם המקבעים את זכויות הדיירים המוגנים, מחזק את עמדת המנהל, כי כלל לא היו קיימים יחסי דיירות מוגנת כנטען. כמו כן, דמי פינוי לא שולמו כלל, ומסיבה זו בלבד, יש לדחות את הערר.

פסק הדין

1. סעיף 39 לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין שיש עמה זכות חזקה ייחודית, מותר בניכוי הסכום שהוציא המוכר בין היום שבו רכש את הזכות לבין יום מכירתה, לרכישת אותה זכות חזקה ייחודית הנמכרת – כך לפי נוסח הסעיף הרלוונטי לערר הנוכחי.
2. החברה מבקשת לנכות את הוצאות דמי הפינוי של הדיירים המוגנים, וטוענת כי לצורך חתימה על הסכם הקומבינציה, נאלצה לשלם דמי פינוי לדיירים המוגנים, לצורך השגת חזקה ייחודית בנכס. אין כל ספק, כי מלשון החוק עולה כי נטל ההוכחה בדבר קיום ההוצאה וגודלה, מוטל על תובע ההוצאה, מכיוון שהעובדות הרלוונטיות לנושא זה נמצאות בידיעתו ובשליטתו המלאות.
3. המסמך העיקרי שיש לו רלוונטיות לענייננו מהתקופה ההיא, הוא מסמך מיום 24.5.1960, שבו נכתבו הדברים הבאים:
   “הנדון:  תיק מס’ 2265/שח
   בתשובה למכתבך ביום 24.5.1960 הריני להודיעך כי 2/3 חלקים של חלקה מס’ 72 בגוש מס’ 3928, הוערכו (כתפוס) בסך 6,100 ל”י, לפי הערכה מס’ 2147/60 בתיק מס’ 2265/60, מיום 21.4.60.
   בכבוד רב
   רושם הקרקעות”
4. מסמך זה אינו ברור כל צורכו, ויכול לשמש רק רמז למה שקרה בפועל.
5. נוסף על כך, מצויים המסמכים הבאים: נוסח הסכם המכר המקורי, הסכם הבנייה של יחידת המגורים העורפית משנת 1964, כרטסת הוצאות, ומסמכים נוספים שהוצגו לוועדה הנוגעים בעיקר לייסוד והתאגדות החברה ולשעבודים שונים שלקחה החברה. כמו כן, הוצג מסמך בן עמוד אחד, הנושא את הכותרת “הסכם מיום 1.1.1997”, שעל פיו מבקשת החברה להעלות באופן רטרואקטיבי את טענתה לקיום יחסי דיירות מוגנת, בינה לבין איתמר וענת אלון ונועם ולאה לאונר.
6. לא נמצאה בחומר הראיות כל החלטה של אסיפת בעלי המניות של החברה, או החלטה של הנהלת החברה, לפיה השכירה החברה את היחידה החזיתית לעו”ד נועם לאונר ולאשתו לאה, מנהלת החברה, בשכירות מוגנת. מתוך הנחה שעו”ד לאונר ונציגי החברה היו מסודרים ושמרו על מסמכים בסדר כרונולוגי, מעורר הדבר תמיהה, שהתיק בשלמותו מהתקופה ההיא אבד, אבל מסמכים בודדים השייכים לאותה התקופה כן נמצאו. באופן גילוי מסמכים פרטני, יש כדי להטיל צל על אמינות גרסת החברה. כשנשאלה העדה מטעם החברה, הכיצד זה ייתכן שמסמכים מסוימים מלפני 40 שנה ויותר נמצאו, אך דווקא הסכמי הדיירות המוגנת נעלמו ואינם, לא נתקבלה כל תשובה הגיונית.
7. בענייננו, מכיוון שנטען כי בעלי המניות של החברה הם גם דיירים מוגנים, אמירתם הקצרה של הצדדים לזכות זו איננה מספקת לעניין זה. מן הראוי היה לתמוך גרסה זו במסמך בכתב.
8. לא היה בחומר הראיות כל ממצא על החלטת החברה בדבר השכרת היחידה.
9. בכלל, ניתן לומר כי כאשר הצדדים המעורבים הם בני משפחה, יש להתייחס לזכויות הנטענות על ידיהם במידה רבה יותר של ספקנות, מאשר למקרה שבו כל הצדדים זרים זה לזה לחלוטין.
10. טענת החברה הייתה צריכה להציג הסכמי שכירות שהיא טענה כי נחתמו, על מנת לבסס את טענתה בדבר קיומם של יחסי דיירות מוגנת, או לכל הפחות, הייתה החברה צריכה להציג פרוטוקולים של אסיפות כלליות או הנהלה לתקופה הרלוונטית, המאשרים התקשרות כאמור בהסכמי שכירות של דיירות מוגנת. משלא הציגה החברה הסכמים או מסמכים אלה, פועל מחדל זה לחובתה, ודין טענתה להידחות.
11. החברה ביקשה להוכיח בפני הוועדה את טענתה בדבר יחסי הדיירות המוגנת הלכאוריים, על ידי הצגת מסמך הנושא את הכותרת “הסכם מיום 1.1.1997”. לא ניתן לקבל את ניסיון החברה לבסס על פי מסמך זה, באופן רטרואקטיבי, את טענתה לקיום יחסי דיירות מוגנת, בינה ובין איתמר וענת אלון נועם ולאה לאונר. גם כאן צודק המנהל באומרו כי מדובר במסמך שכל הצדדים הנוגעים לו הנם קשורים בקשרי משפחה ראשונה.
12. תמיהה נוספת קשורה לניסוח הסכם הקומבינציה עם הקבלן. גם שם אין כל אזכור לקיומם של דיירים מוגנים בנכס. אכן השאלה המתבקשת היא, מדוע בהסכם עם הקבלן, לא מופיע בשום מקום המונח דיירות מוגנת. לא נמצא כל הסבר לשאלה מדוע בהסכם הקומבינציה מסתפקים בהגדרה של מחזיקים בלבד.
13. גם מתוך הדוחות הכספיים של החברה לשנים 1996-198196, לא ניתן לדעת כלל האם דוחות אלה הוגשו לפקיד השומה. מדובר בדוחות חלקיים, שאינם נושאים חותמת כלשהי, ואף לא חתימה של מנהלי החברה.
14. כל הדוחות שהוגשו עד 1992, הוגשו באופן רטרואקטיבי, היינו, לא הוגשו במועד החוקי הקבוע בפקודת מס הכנסה. החברה ייצרה, ככל הנראה, באופן רטרואקטיבי דוחות כספיים אחורנית לשנת 1981 ואילך. בכל הדוחות כתוב תאריך משנת 1992. באופן זה, מבקשת החברה לשכנע את ועדת הערר, כי הכנסות מדמי שכירות דווחו לפקיד השומה, וכי היא שילמה מס בגינם. משלא זימנה החברה את נציגו של פקיד השומה עם תיקי החברה על מנת שיסביר את השתלשלות העניינים כאן, לא ניתן לקבל את טענתה.
15. לעניין התשלום בפועל של דמי השכירות, עולה כי הדיירים המוגנים מעולם לא שילמו בפועל את דמי השכירות המגיעים מהם, אלא רק חויבו בכרטיס בספרי החברה.
16. אותו הדין חל כאשר הדיירים המוגנים החליפו ביניהם את מגוריהם, ולאונר עברו לגור ביחידה העורפית לפי נוחיותם וצורכיהם של אלון.
17. אין גם כל טענה מצד החברה או הדיירים המוגנים כי שילמו דמי מפתח. אילו ניתן היה להוכיח עובדה כזאת, ייתכן שהדבר היה משנה את המסקנה הסופית
18. בית המשפט הגיע למסקנה כי דמי הפינוי לא שולמו כלל. בהסכם מיום 1.1.1997, נאמר כי שמי השכירות המגיעים מלאונר ואלון, יקוזזו מסכום דמי הפינוי שישולמו להם בעתיד על ידי החברה, וכן בדוח הכספי של החברה לשנת 2000 נאמר כי עדיין לא שולמו דמי הפינוי.
19. במהלך עדותו של עו”ד נועם לאונר, הוצגו בפני הוועדה צילומי שיקים ששולמו כדמי פינוי ללאונר ואלון, וכן שני אישורים שנחתמו על ידי לאה לאונר וענת אלון, לפיהם הן מאשרות כי קיבלו את דמי הפינוי המגיעים להן בגין פינוי הנכס, וכי אין להן תביעות כלפי החברה בקשר עם הפינוי.
20. בשלב מאוחר יותר בראיות, הוצג תדפיס חשבון הבנק של החברה לחודש מרץ 2003, ולפיו הפקידו המתפנים את דמי הפינוי חזרה בחשבון החברה, מהטעם שלחברה לא היה כסף. זו הייתה הלוואת בעלים, כך נטען בעדות.
21. ספק נוסף בדבר טענת הדיירות המוגנת, נוגע לקבלת משכנתאות כנגד המקרקעין: לא זו בלבד שהחברה לא דיווחה מעולם כי במקרקעין קיימים דיירים מוגנים, אלא היא התחייבה שלא להשכיר את הנכס, והצהירה כי הנכסים נקיים מכל זכות.
22. ברגע שהמעורבים בדבר מצהירים הצהרות שונות לגורמים שונים על אותו נכס, הדבר מעורר תמיהות וספקנות באשר לתוכן ההצהרות.

ניתן ביום 11.9.2008.

הערות שוליים:

1. ו”ע 1261/02 חברת דנלי בעמ נ’ מנהל מס שבח רחובות, מיסים כב 5 אוקטובר 2008 ה 41

נכתב ביום 31.12.2019

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

#1251