מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בעניין דואני גאולה ואח נ’ מנהל מס שבח מקרקעין מרכז (1), דחה בית המשפט המחוזי את הערר שהוגש על ידי בעלי הנכס, בקובעו כי הנכס הידוע כתת חלקה 2 לפי חוזה המכר, הוא מגרש ריק, ולא דירת מגורים כטענת בעלי המקרקעין, כך שהם אינם זכאים לפטור ממס שבח מכוח סעיפים 49ז ו-49(ב)(1) לחוק.

בית המשפט אף הבהיר כי הסכם השיתוף הוא חלק בלתי נפרד מחוזה המכר שנחתם באותו יום, ומועד תחולתו הוא מיום החתימה, גם אם התנאים המתלים בחוזה המכר טרם התקיימו ביום זה.

עובדות

1. על חלקה 278 שבגוש 6720, ביישוב גני תקווה, שגודלה כ-2.014 דונם, מצוי בית בן ארבע דירות בנות חדר כל אחת (וחדרי שירות) במבנה “רכבת”, דירה צמודה לדירה. בהתאם לצו רישום בית בפנקס בתים משותפים משנת 1959, סומנו הדירות כך: 278/1, 278/2, 278/3 ו-278/4. לכל דירה הוצמד שטח קרקע וכן 2/8 חלקים ברכוש המשותף.
2. שתי הדירות, 278/1 ו-278/2, וכן השטחים שהוצמדו להן וחלקים ברכוש המשותף, היו שייכים לזגדון שמעון ז”ל (המנוח) שהוריש אותם ליורשי זגדון, ושתי הדירות האחרות, 278/3 ו-278/4, וכן השטחים שהוצמדו להן וחלקים ברכוש המשותף, היו שייכים לזוג נחמיה.
3. על פי תקנון הבית המשותף, לכל שינוי בזכויות בחלקה נדרשת גם הסכמת עמידר ו/או הקרן הקיימת לישראל (הקרן).
4. המנוח הוריש את מלוא זכויותיו בתת חלקות 1 ו-2 ליורשיו, בהתאם לצו קיום צוואה מיום 4.6.2000, ויורשי זגדון נרשמו כבעלי הזכויות בנכס מכוח הסכם חלוקת עיזבון מיום 10.5.2004.
5. בהסכם חלוקת העיזבון נקבע, בין השאר, כי הזכויות במקרקעין, הידועים כגוש 6720, חלקה 278, תת חלקה 1 ותת חלקה 2, שהנם בית ומגרש, יחולקו בין הצדדים כדלקמן: הזכויות בבית תהיינה למשה וגאולה, והזכויות במגרש תהיינה לדליה (2/10), לרותי (2/10), לגאולה (3/10), ליצחק (2/10) ולמשה (1/10).
6. ביום 25.4.2005 נחתם הסכם בין יורשי זגדון ובין אורית ויעקב פרידמן (פרידמן), ובו ביום נחתם הסכם שיתוף, שהגדיר מחדש את חלוקת הזכויות בחלקה 278 בין כלל בעלי הזכויות בחלקה, וייחד לכל אחד מבעלי החלקה ¼ מסוים (לפי מפה) בחלקה, כך שליורשי זגדון יוחדו תת חלקה 1 ותת חלקה 2, כאשר על תת חלקה 1 מצויות שתי הדירות, 278/1 ו-278/2, ותת חלקה 2 היא מגרש ריק ששטחו 541 מ”ר.
7. לזוג נחמיה יוחדו תת חלקה 3, כאשר עליה מצויות שתי הדירות, 278/3 ו-278/4, ותת חלקה 4 שהנה מגרש ריק בשטח של 549 מ”ר.
8. להלן תשריט לשם המחשה:

9. בהסכם השיתוף לא מופיעה חתימתם של הזוג נחמיה, אף ששמותיהם מופיעים כצדדים נוספים להסכם זה, אלא מופיעה רק חתימתם של יורשי זגדון ופרידמן.
10. לפי חוזה המכר, יורשי זגדון מכרו את מלוא זכויותיהם בתת חלקה 2 של חלקה 278 שבגוש 6720 (בשטח של 541 מ”ר) בתמורה ל-289,000 דולר, וצוין הסכם השיתוף שנחתם במקביל לחתימה על חוזה המכר, שמהווה חלק בלתי נפרד מחוזה המכר. יורשי זגדון התחייבו לסיים את הטיפול הנדרש בוועדה המקומית לשם קבלת היתר לבנייה על הנכס, שבהיעדרו עומדת לפרידמן הזכות לבטל את ההסכם.
11. יורשי זגדון דיווחו על חוזה המכר למנהל, וביקשו פטור ממס לפי סעיף 49ז(א) לחוק, תוך שהם מעריכים את שווי המבנה, ללא זכויות הבנייה הנוספות, בסך של 175,000 דולר. פרידמן דיווחו למנהל על רכישת קרקע פנויה, ושילמו מס רכישה בשיעור של 5% משווי הרכישה. דיווח זה של פרידמן נעשה בנפרד מדיווחי יורשי זגדון. 

גדר המחלוקת העיקרי

1. האם הנכס הידוע כתת חלקה 2 לפי חוזה המכר, הוא דירת מגורים, שבגינה זכאים יורשי זגדון לפטור ממס שבח מכוח סעיפים 49ז ו-49(ב)(1) לחוק (וככל שכך, מהו שווי הדירה לצורך הפטור ממס), או האם מדובר במכירת קרקע פנויה בלבד, שאינה מזכה לפטור ממס בשל מכירת דירת מגורים, כטענת המנהל?
2. בכתב הערר שהגישו יורשי זגדון, הם טענו כי תת חלקה 2 הנה הנכס הרשום כגוש 6720 חלקה 278/2 שמהווה דירת מגורים, לרבות 2/8 חלקים מהרכוש המשותף שבחלקה, כאשר מכוח הסכם השיתוף שנחתם במקביל לחוזה המכר, יוחדו לפרידמן הזכויות בקרקע הפנויה, שסומנה כתת חלקה 2 במפת החלוקה שצורפה להסכם השיתוף. משכך, כך לטענתם, זכאים הם לפטור ממס, בגין מכירת דירת מגורים מזכה, ולכפל פטור בשל זכויות הבנייה הנוספות, כאמור בסעיף 49ז לחוק. בסיכומים מטעמם, העלו יורשי זגדון טענה משפטית חדשה, לפיה הסכם השיתוף והחלוקה החדשה על פיו, קיבלו תוקף מחייב רק לאחר חתימת כל בעלי הזכויות בחלקה, רק כאשר גם הזוג נחמיה חתמו על הסכם השיתוף. על כן, לטענת יורשי זגדון, בעת החתימה על חוזה המכר, המדובר היה במכירת דירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות. פרידמן הפכו להיות זכאים להיות בעלים של הזכויות במגרש החדש שנוצר, על פי הסכם השיתוף שהסדיר מחדש את החלוקה בחלקה 278, רק אחרי שהזוג נחמיה צירף את חתימתו להסכם השיתוף (שהיה, כך לטענת יורשי זגדון, חצי שנה מאוחר לחוזה המכר), ובכפוף לקבלת הסכמת עמידר ו/או הקרן. פרידמן לקחו על עצמם את הסיכון כי הסכם השיתוף לא ייחתם, והסכימו להתקשר בעסקה אף על פי כן.
3. המנהל, כאמור, דוחה על הסף את טענות יורשי זגדון, ובין היתר, טוען כי גם אם נכונה טענת יורשי זגדון כי חתימת הזוג נחמיה על הסכם השיתוף (ולימים גם הסכמת הקרן) היא זו שנתנה את התוקף להסכם השיתוף, דבר שלא נאמר בהסכם לגופו, הרי שמדובר בתנאי מתלה – הסכמת הזוג נחמיה והקרן – ומשאלו התקיימו, הרי שההסכם תקף מיום כריתתו, לאור הלכת אלדר שרון של בית המשפט העליון.

פסק הדין

1. ביום 25.4.2005, נחתם חוזה מכר בין יורשי זגדון לפרידמן, לפיו הנכס הנמכר נמצא בגוש 6720, חלקה 278, תת חלקה 2, ברחוב עמק זבולון 13 בגני תקווה, כמופיע במפת המודד שצורפה להסכם. המדובר במגרש עורפי ריק בשטח של 541 מ”ר.
2. על פי חוזה המכר והסכם השיתוף שנחתם במקביל לחוזה המכר, רכשו פרידמן את “חלקה 278/2, כולל השביל הנמתח לאורך חלקה 278/1, המסומנת בצבע ירוק, בשטח כולל של 541 מ”ר”.
3. חוזה המכר אף מציין במפורש כי המבנים אינם חלק מעסקה זו, וכי נדרש על ידי הוועדה המקומית לבצע שינוי תב”ע נקודתי, וזאת ביחס למבנים הקיימים על החלקה ושאינם חלק מן העִִסקה.
4. אין מחלוקת על כך שפרידמן היו מעוניינים לרכוש את המגרש הריק שבתת חלקה 2 (לפי המפה שצורפה להסכם השיתוף), לקבל בשלו היתר בנייה ולבנות עליו את ביתם, ויורשי זגדון היו מעוניינים למכור לפרידמן את המגרש האמור.
5. חוזה המכר אף קובע כי “הצדדים חתמו במקביל להסכם זה, על הסכם שיתוף המהווה נספח להסכם זה וחלק בלתי נפרד ממנו”. הווה אומר: חוזה המכר והסכם השיתוף, הסכם חד הוא.
6. על פי חוזה המכר, מתחייבים יורשי זגדון לפעול לשם הסדרת דרישות הוועדה המקומית לשם קבלת היתר לבנייה על “הנכס”, והיה ולא יעלה בידי יורשי זגדון לקבל את ההיתר לבנייה בנכס, יהיו פרידמן רשאים לבטל את ההסכם.
7. התמורה בגין מלוא זכויות יורשי זגדון בנכס וכנגד ביצוע מלוא התחייבויותיהם על פי ההסכם, הנה בסכום של 289,000 דולר, כאשר חלק מהסכומים שישולמו על חשבון התמורה, יופקדו בחשבון נאמנות, ויתרת התמורה (בסכום של 154,000 דולר) תשולם במועד מסירת החזקה בנכס, וזאת תוך 30 יום מיום אישור התב”ע הנקודתית, ובלבד שיורשי זגדון המציאו לפרידמן את כלל האישורים הנחוצים להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, לרבות אישור על תשלום מס שבח.
8. חוזה המכר מותנה במספר תנאים. הראשון – אישור התב”ע הנקודתית (היתר בנייה), השני – המצאת כל האישורים הנחוצים להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. קרי, כניסתו לתוקף של הסכם השיתוף (קבלת הסכמת עמידר, הקרן), והשלישי – אישור תשלום מס שבח.
9. הסכם השיתוף נחתם על ידי פרידמן ויורשי זגדון, ומופיעים בו שמותיהם של הזוג נחמיה כחלק מהסכם השיתוף אך ללא חתימתם.
10. אי חתימתם של בני הזוג נחמיה על הסכם השיתוף במעמד החתימה על חוזה המכר, אלא כחצי שנה מאוחר יותר (כך, לטענת יורשי זגדון), אין בה כדי לפגום בהתחייבות החוזית המחייבת שבין פרידמן ליורשי זגדון, אלא היא מהווה את אחד מהתנאים לקיום החוזה. חוזה המכר והסכם השיתוף, המהווה חלק בלתי נפרד מחוזה המכר, הם חוזה שלם מרגע כריתתם, אלא שתוצאותיו האופרטיביות של החוזה מושעות עד להתקיימות התנאים שנקבעו בו, ומשאלו התקיימו, הרי שההסכם תקף מיום כריתתו (2).
11. הסכם השיתוף האמור קובע במפורש כי “יורשי זגדון מכרו לפרידמן מגרש בגוש 6720, חלקה 278/2, ברח’ עמק זבולון 13 גני תקווה…” וכי “נערך תשריט חלוקה שלא לצורכי רישום על ידי המודד חגי כספי המחלק את החלקה 278 בשלמותה ל-4 חלקות, ועפ”י תשריט זה תבוצע החלוקה בפועל של החלקות… ותשריט זה המהווה חלק בלתי נפרד מחוזה המכר שבין יורשי זגדון לפרידמן, הינו חלק בלתי נפרד מהסכם שיתוף זה…” הסכם השיתוף אף מסדיר את דרכי הגישה לכל אחת מהחלקות, וקובע כי “כל צד יהיה זכאי בגין חלקו במגרש לבנות יחידת דיור אחת תוך ניצול זכויות הבנייה המותרות על פי התב”ע…”.
12. העולה מכל האמור לעיל הוא כי חוזה המכר והסכם השיתוף מיום 25.4.2005 הם הסכם אחד, שבו התגבש החיוב החוזי בין יורשי זגדון לפרידמן, על מכירת המגרש שבתת חלקה 2 של חלקה 278 שבגוש 6720, על פי תשריט החלוקה של המודד חגי כספי, שצורף כחלק בלתי נפרד לחוזה המכר ולהסכם השיתוף. על פי תשריט זה, בתת חלקה 2 היה מצוי מגרש ריק. אף פרידמן דיווחו, בדיווח שהגישו למנהל מיסוי מקרקעין, על רכישת קרקע פנויה, ושילמו את מלוא מס הרכישה המתחייב מכך.
13. כאמור לעיל, חוזה המכר והסכם השיתוף שנחתם בין יורשי זגדון לפרידמן, היו מותנים בהתקיימותם של מספר תנאים, שבהיעדרם היו פרידמן רשאים לבטל את החוזה, והם: קבלת היתר בנייה על המגרש בתת חלקה 2, תשלום מס השבח, והמצאת כל האישורים הנחוצים להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
14. אין ספק כי כדי להמציא את האישורים, היה על יורשי זגדון להסדיר את הסכם השיתוף והחלוקה מחדש, היינו, לצרף את חתימתם של הזוג נחמיה להסכם השיתוף (אם טרם חתמו) ולהסדיר את הסכמת עמידר ו/או הקרן לחלוקה החדשה, שכן לכל שינוי בזכויות בחלקה הייתה דרושה גם הסכמת עמידר ו/או הקרן כפי שנקבע בתקנון הבית המשותף משנת 1959. צירוף חתימתם של הזוג נחמיה להסכם השיתוף, מהווה אם כך תנאי מתלה לחוזה המכר, שכן החיוב החוזי בין יורשי זגדון לפרידמן על מכירת המגרש התגבש לכדי חוזה מחייב עם החתימה על חוזה המכר, אלא שהוא היה מותנה בהסכמתם של גורמים שלישיים, קרי הזוג נחמיה, עמידר/הקרן והוועדה המקומית, ומשאלו התקיימו, הרי שההסכם תקף מיום כריתתו, היינו, מיום 25.4.2005. יום המכירה לעניין החיוב במס שבח הוא יום כריתת החוזה, כך קבע כבר בעבר בית המשפט העליון (2).
15. המנוח רכש בזמנו שתי יחידות דיור, להן הוצמדו שטחי קרקע בתתי חלקות 1 ו-2, בהתאם לצו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים מחודש מרץ 1959. באותו מבנה רכשו שתי יחידות דיור אחרות סעדיה ורומיה נחמיה בתת חלקות 3 ו-4. אולם, עת ירשו יורשיו של המנוח זגדון את נכסי עזבונו, נעשתה חלוקה חדשה של הזכויות במקרקעין במסגרת חוזה המכר והסכם השיתוף, ויורשי זגדון מכרו לפרידמן קרקע פנויה ללא מבנה, בשטח של 541 מ”ר, והיא תת חלקה 2, שהייתה מגרש ריק ללא מבנה. פרידמן אף הצהירו על רכישת מגרש ריק, ונשאו במס רכישה בשיעור מלא, ואף בסיור של נציגת המנהל במקום, היא מאששת מסקנה זו. יורשי זגדון לא מכרו דירת מגורים מזכה עם זכויות בנייה נוספות.

ניתן ביום 30.4.2009.