מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, און בתיה וצבי ואחרים נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (1), נדונה התארגנות של קבוצת רוכשים לרכישת קרקע ובניית דירות. הרוכשים טענו כי רכשו קרקע בנפרד, והם פועלים כיזמים הבונים את דירותיהם, אולם הוועדה דחתה את הטענות, וקבעה כי מהותה הכלכלית האמתית של העסקה היא רכישת דירות ולא ייזום.
רצף מקרים הגיע לוועדות ברחבי הארץ בסוגיית קבוצות רכישה ומערכת הסכמים. הנה אחד מהם.

העובדות

1. העוררים הם ארבעה זוגות, שחתמו על מערכת של הסכמים, כחלק מקבוצת רוכשים, על מנת לרכוש קרקע עליה ייבנה בית משותף:
   א. “הסכם שיתוף וחלוקה”, שנחתם במהלך שנת 2000, לפיו ידע כל רוכש איזה דירה רכש, את גודלה, כיווניה ומיקומה בין קומות הבית שייבנה.
    ב. “הסכם מכר והצטרפות ליוזמת בנייה”. ההסכם נחתם בין הרוכשים לבין זאב שנהב וחברת ה.ש.י.ג (1995) ייזום פרויקטים בע”מ. בהסכם הוגדרו: “המארגן” –  חברת ה.ש.י.ג, “הקבלן” – זאב שנהב, “הנאמן” – עו”ד יורם שלמון, “הקבוצה” – כל האנשים עמם התקשר ויתקשר המארגן ו/או מי מטעמו בהסכם בקשר לרכישת המגרש ובניית בית משותף. לפי ההסכם, הקבלן/מארגן התחייב בפני יחידי “הקבוצה”, לבנות דירה שתיאורה ומיקומה פורשו ונקבעו בעת חתימת המתקשר והצטרפותו ל”קבוצה”. בהסכם נקבע גם התשלום “בגין רכישת המגרש, בניית הדירה והבית וסכומים נוספים”.
   ג. “הסכם מסגרת בית משותף רח’ קק”ל 6 ראשל”צ” נחתם בין כל הרוכשים, מצד אחד, אשר כונו כ”מזמין”, ומהצד השני, זאב שנהב וחברת ה.ש.י.ג, שכונו “הקבלן”. הסכם זה ביטא את המסגרת להזמנת “בית”, ובו נקבעה עלות הבנייה על מרכיביה השונים, עד מסירת החזקה בה לידי המזמין.
   ד. הסכם חסר כותרת, הנראה כהסכם לרכישת הקרקע, בין ולדימיר אידין, שכונה “מוכר”, לבין קבוצה עליה נמנו, בין היתר, שנהב זאב ומרים, גנות סורין ואורה (חלק מהעוררים). הסכם זה נערך ונחתם על ידי הצדדים, רק לאחר שנקבעו והובטחו כל התנאים לבניית הדירה המסוימת עבור הרוכש. מחיר הקרקע בהסכם, גולם במחירה הסופי של הדירה שבו יהא על רוכש לשאת עבור דירתו, לפי הסכם ההצטרפות, הקובע: “בגין רכישת המגרש בגין בניית הדירה והבית וכל ההוצאות השונות המפורטות ברשימה, ישלם המבקש למארגן סך השווה ל-… $…”, וזאת כאשר ידוע לרוכש כי להבטחת הקמת הבניין כולו, קיימת מסגרת מימון ואשראי של בנק אדנים.

2. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: מהי מהות העסקה – האם רכישת קרקע או רכישת דירות על הנייר?

3. הוראת הביצוע 7/2001 פורסמה לאחר העסקה, ואין להחילה רטרואקטיבית.
   
   
4. הרוכשים הסתמכו על הוראות בנות תוקף בעת כריתת העסקה.
   
   
5. המנהל הפלה בין הרוכשים השונים, כשקבע כי בקבוצה היה רוכש שקנה קרקע לצורך ייזום.
   
   
6. נפלה טעות בהבנת מהות העסקה על מרכיביה השונים.

7. הצהרות הרוכשים נדחו לפי עקרון המהות הכלכלית האמתית.
   
   
8. הוראת הביצוע 7/2001 אינה מחדשת או משנה דבר מהמצב שהיה ידוע בעת כריתת העסקה.
   
   
9. העוררים צירפו להצהרתם את הסכם הרכישה, ונמנעו מלצרף את שאר ההסכמים, דבר המעיד על כוונה להסתיר ולמנוע מהמנהל להעריך את המהות הכלכלית, העולה מכלל ההסכמים שנארגו כמכלול אחד.

10. הוועדה מבססת את פסיקתה על עקרון המהות הכלכלית האמתית של העסקה. הצורה הפורמלית של העסקה, או שם העסקה, אינם אלא נקודת התחלה שאיננה קובעת את תוצאות המס. הפסיקה גיבשה מבחנים, על פיהם עלול להישלל תוקפה של עסקה לצורך מס, אף שהיא תקפה לצורך הדין הכללי, כמתואר בעניין אביבית (1), ובעקבותיו עניין גפני (2) ובשורה ארוכה של פסקי דין נוספים*.
    
    
11. הרוכשים אינם יכולים לטעון טענת הסתמכות, שכן המצב משפטי היה ידוע להם בעת כריתת העסקה.
    
    
12. הטענה כי אין תחולה למפרע של הוראת הביצוע 7/2001, לא התקבלה. הוראות ביצוע אינן מחייבות את בית המשפט. יתרה מכך, הוראת הביצוע לא חידשה או הוסיפה דבר, אלא קיבצה כללים שהתגבשו בפסיקה, שנים לפני מועד העסקה.
    
    
13. על יסוד הראיות ועדותם של העדים, באשר לנסיבות הרכישה בידי רוכשים אחרים בקבוצה, נדחתה טענת ההפליה.
    
    
14. על יסוד המסמכים והעדויות, השתכנעה הוועדה, כי המטרה האמתית שעמדה לנגד עיני המארגנים והרוכשים, הייתה הימנעות ממס.
    
    
15. למעלה מהצורך, ראוי לציין, כי אסופת החוזים עמדה לבחינה מדוקדקת של ערר שהגישה ה.ש.י.ג. יזום פרויקטים בע”מ (4), שם נקבע כי: “לאחר בחינת ארבעת ההסכמים והאמור בהם ומחויבויות הצדדים להסכם, אנו שותפים למסקנת המשיב, כי מערכת ההסכמים לכשעצמם, מעידה למעשה על מהותה הכלכלית, כלומר, על מכירה מלכתחילה של דירות מגורים על ידי העוררת לכל אחד מהמזמינים”.
    
    
16. למנהל מיסוי מקרקעין היה יסוד להפעיל שיקול דעת ולחרוג מהניסוח הפורמלי של אסופת החוזים, ולשום את העסקה כמתחייב מהמהות הכלכלית האמתית – רכישת דירות. שיקול דעת זה מבוסס הן על פסיקתו של בית המשפט העליון והן על סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין.

1. ו”ע 1127/02 און בתיה וצבי ואח’ נ’ מנהל מסמק רחובות
2. ע”א 175/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ’ אביבית
3. ע”א 328/79 מנהל מס שבח רחובות נ’ ישראל גפני
4. ו”ע 1125/02 ה.ש.י.ג. יזום פרוייקטים בע”מ נ’ מס שבח רחובות

המאמר נכתב ביום 11.12.2017

#729