תמלול ראיון ברדיו תל אביב 102FM 5.8.2018
אנחנו עם סוגיות נדל”ן, ואם נדייק- עם סוגיות מיסוי נדל”ן. ולשם כך, אין ראויה יותר מרואת החשבון דורית גבאי.
בוקר טוב! תעזרי לנו להבין גם מה זה מס שבח וגם מה פוטנציאל הצרות שהוא יכול להביא.
נכון. אז יש ללמוד את הנושא הזה כל מי שיש לו נדל”ן בישראל- הכוונה, לדירות, מחסנים, מגרשים, חניונים, מרתפים – כל דבר שהוא בעצם מחובר לקרקע חיבור של קבע – כשהוא נמכר, יש עליו מס. מה זאת אומרת “מס”? מחשבים בכמה הוא מוכר מול כמה הוא שילם בקנייה, בעוד כל ההוצאות שהוא הוציא מיום שהוא רכש את הנכס עד ליום שהוא מכר את הנכס. יש גם הוצאות שהוא שילם אחרי שהוא רכש את הנכס- השבחה, דברים כאלה – הכול ביחד מחושב – מגיעים למס שבח.
הרווח הזה, אחרי שעושים בו כל מיני התאמות מבחינת החישוב – בעצם משלמים עליו שיעור מס רווח ממוסה לפי שיעור מס. מה זה “שיעור מס”? זה לא 5% או 7%. זה עשרות אחוזים של מס – תלוי ביום שנרכש הנכס. שיעורי המס שונים היום – בעצם היום יודעים להגיד שמי שרכש נכס מקרקעין בישראל החל מ-1.1.12 ואילך – על הרווח שלו הוא משלם 25%. אבל מי שרכש קודם לכן, יש מס יותר מורכב ומגיעים למס אפקטיבי של בערך 40%.
אני יושב פה באולפן, ואני מחייך, מפני שאת מפרטת את כל סוגיות המס בקשר לרכישה ולמכירה, ואני אומר לעצמי: איך זה שעוד יש אנשים שקונים נדל”ן במדינה הזאת? זה דבר מדהים!
כן, שיעור המס, אני רוצה רק לומר שלפני 2001, המס על הרווח בנדל”ן היה 50%. היינו באמת בין המובילים בעולם בגובה שיעור המס. וברפורמה הגדולה שנעשתה ב-2001, בעצם ירד שיעור המס בהדרגה – לא בהדרגה, בבת אחת! למי שעשה עסקאות מאותה עת. אבל יש לנו היסטוריה ?? שכל מי שמחזיקה לפני כן, ולכן חלק ממוסה בשיעור גבוה וחלק בשיעור יותר נמוך. וכאמור, כמובן, המס הוא על הרווח ולא על היקף הפעילות. המס הוא על הרווח, והוא מקדמה על שיעור מס הכנסה.
עכשיו, מה באמת פוטנציאל הצרות הבעייתי? וזה לא פוטנציאל, זה הרבה פעמים מתממש- אנשים מסתבכים יפה יפה!
נכון, בגלל שמס שבח – מס על השבח על המקרקעין – הוא חלק ממערכת המיסוי האישית של האדם או החברה. מה זאת אומרת: “חלק מהמערכת”? זה מקדמה על חשבון מס הכנסה. בסופו של דבר, האימא שאחראית על כך שהמס בישראל ישולם כחוק ובלי שום זליגות, היא פקודת מס הכנסה. אבל הרבה מאוד פעמים יש ממשק למס האישי שלו שלא נלקח בחשבון, ואז אחרי שהוא גומר את העסקה במס שבח, בא האימא במס הכנסה, שזה פקידים אחרים ממשרד אחר – הם מהאוצר, אבל פיזית הם יושבים במקום אחר: רגע רגע, הוא מכר פה את הדירה, והוא קיבל פטור עליה? בואו נראה אם מגיע לו פטור עליה. ואז חלים עליו נתונים חדשים שזה סעיף פסיקה של מס הכנסה במע”מ, שעסקה פטורה שקיבלה פטור במס שבח, יכולה להיות חייבת במס הכנסה במע”מ, ועסקה שקיבלה שיעור מס נמוך על פי עקרונות מס שבח, יכולה לעבור להיות ממוסה בשיעור מס 50% – 47 ועוד מס ?? – 50% במס הכנסה. ז”א, מי שמטפל במס על עסקאות מקרקעין, חייב לדעת גם מיסוי של מקרקעין, גם מס הכנסה וגם מע”מ. אחרת, הצרות באות בצרורות.
והצרות האלה יכולות להפוך להסתבכות פלילית לכל דבר ועניין.
נכון. רק לאחרונה שמענו שבאמת על הקרובת משפחה שלו – או חמותו- בעסקה שלצערנו הרב, הוא(עורך הדין) הואשם בפלילים כנראה בתכנון מס לא לגיטימי. ובלי שיש לי את הפרטים, אני לא יכולה לדעת איפה ומה ומו. ובאמת, כשאדם בא לבקש פטור כשלא מגיע והוא עושה פעולות מכוונות, כי פלילים במיסוי מקרקעין זה כוונה להעלים מס או להסתיר נתונים ולגרום למס נמוך יותר- אז המדינה לא תשב בשקט, ותמצה את הדין עד הסוף. ובמקרה הזה, המדינה זכתה, והוא הורשע בעבירה פלילית.
ונגיד שהתחום הזה הוא מאוד אפור- בין מה שאפשר לתאר כתכנון מס אגרסיבי לבין מה שכבר נושק לפלילים.
רואת החשבון דורית גבאי, מומחית מיסוי מקרקעין – תודה רבה!
