מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בית המשפט המחוזי דחה את הערר בעניין חלבי סלאמה וחלבי סאמי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1), ואימץ את עמדת המנהל, שהעריך את שווי המכירה על פי שווי שוק, בשיטת ההשוואה לעסקאות דומות, ולא על פי השווי החוזי. בית המשפט ביסס שוב את העמדה הרווחת, כי השיטה המקובלת לקביעת שווי השוק היא שיטת ההשוואה עם עסקות דומות לעסקה הנדונה, תוך התאמה לשינויים הקיימים בין העסקאות הדומות לבין עסקאות ההשוואה.

בית המשפט אישר סטייה מהתמורה החוזית המוסכמת, בלי שהוכחו יחסים מיוחדים בין הצדדים.

עובדות

1. ביום 29.10.2006, נחתם הסכם מכר, לפיו מכר חלבי סלאמה חלקים מֵחלקה בכפר דלית אל-כרמל שהיו בבעלותו במושע עם אחרים. השטח שנמכר, היה בגודל של 865 מ”ר מכלל שטח החלקה שגודלה 5,506 מ”ר. השטח שנמכר, מסומן בתכנית החלוקה שנכרתה ונחתמה בין בעלי הזכויות בחלקה הנ”ל, כחלקה 57/15.
2. התמורה החוזית עבור השטח נקבעה לסך 51,000 ₪, דהיינו 59 ₪ למ”ר, ששוויים לפי שער הדולר היציג לאותו תאריך, היה 13.74 דולרים.
3. ביום 19.1.2007, נחתם חוזה מכר, לפיו מכר חלבי סאמי חלקים מאותה חלקה שהיו בבעלותו במושע. השטח שנמכר, היה בגודל של 865 מ”ר, וסומן בתכנית החלוקה כחלקה 57/14. התמורה החוזית עבור השטח הנ”ל נקבעה לסך 60,000 שקלים, דהיינו 69 ₪ למ”ר, ולפי השער היציג לתאריך העסקה, סך 16.35 דולרים למ”ר.
4. סאמי וסלאמה מסרו למנהל הצהרות, בהן נקבעה התמורה החוזית כשווי השטחים. המנהל דחה את השווי המוצהר, ושם את שווי השטחים הנ”ל לפי 30 דולרים למ”ר, וזאת לאחר שהתברר לו כי השווי המוצהר נמוך משמעותית בהשוואה לעסקאות שנערכו במגרשים דומים באזור, ולאחר ביקור בשטחים ובחינת מיקומם, שטחם והפוטנציאל הכלכלי שלהם.

גדר המחלוקת העיקרי

האם יש לשום את השטחים לצורך מיסוי, בהתאם לשוויים החוזי המוצהר, כטענת סאמי וסלאמה, או שיש לקבל את עמדת המנהל ששם את השטחים לפי עסקאות דומות?

פסק הדין

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קבע, כי שווי של זכות פלונית הוא הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון.

המבחן להגדרת השווי הוא אובייקטיבי, כלומר, על פי שווי השוק. לצד עיקרון זה, קבע המחוקק, בהמשכה של הגדרת השווי, כי במכירות שנעשו בהסכם בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – השווי ייקבע לפי התמורה החוזית.

נטל הראיה להוכיח כי נתקיימו הנסיבות המצדיקות את החלת סעיף 1 לחוק, לאמור, קביעת השווי על פי התמורה החוזית, חל על שכמו של הטוען. כבר נפסק כי אם קיים פער ניכר בין שווי הנכס בשוק לבין המחיר לפי ההסכם, יהיה זה מוצדק לקבוע שנתקיימו בנסיבות המקרה, או חוסר תום לב או השפעה על המחיר בגין יחסים מיוחדים בין הצדדים (2), (3).

 בית המשפט הדגיש כי חוזי המכר שהוצגו בפניו, הם תקינים, ושיש להתייחס לכאורה לשווי הנקוב בהם כאל שווי אמיתי, אלא אם יעלה בידי המנהל להוכיח את שווי השוק וכי הפער בינו לבין השווי החוזי הוא גדול, שאז עובר הנטל אל הנישום, להוכיח שעל אף הפער, נקבע השווי בתום לב וללא קיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה (4), (5).

השיטה המקובלת לקביעת שווי השוק, היא שיטת ההשוואה בין עסקאות דומות לעסקה הנדונה, תוך התאמה לשינויים הקיימים בין העסקאות הדומות לבין עסקאות ההשוואה.

המנהל התבסס על שתי עסקאות דומות: האחת – עסקה משנת 1996, שבה נמכר שטח לפי שווי של 2,700 דולרים לדונם. חלקה זו היא קרקע טרשית ללא תשתיות, אך היא גובלת באזור מגורים. לפי הערכת הרכז, מר דיסטלפלד, שביקר במקום, חלקה זו היא בעלת מאפיינים הדומים לשטחים הנ”ל. בעסקה השנייה, משנת 2006, נמכר שטח לפי שווי של 20,000 דולרים לדונם. השטח שנמכר הוא מחוץ לתחום שטח השיפוט של העיר כרמל, והבעלות בחלקה היא במושע.

נוסף על כך, הוגש תדפיס עסקאות המכיל 3 עסקאות: אחת מפברואר 2005, ושתיים מיולי 2005, שבהן נמכרו הזכויות במקרקעין לפי 30 דולר למ”ר. כן כולל התדפיס 3 עסקאות שנערכו בשנת 2005, שבהן נמכרו זכויות במקרקעין לפי 15 דולר למ”ר. השווי בעסקאות אחרות שבתדפיס נע בין 27 דולרים למ”ר ל-60 דולרים למ”ר, ולא הובאו בפני בית המשפט עדויות על פרטי העסקאות שבתדפיס.

סלאמה וסאמי התייחסו לעסקת רכישת השטחים על ידם ביום 21.2.2006, עסקה שבה הוצהר שוויים על בסיס 12 דולר למ”ר, ושווי זה התקבל על ידי המנהל כמשקף את שווי השוק. הרכז הסביר, כי השווי המוצהר של שהייה על הצד הנמוך, התקבל בשל העדר עסקאות להשוואה באזור הסמוך באותה עת, ומאחר שהרכישה הייתה של חטיבת קרקעות גדולה.

לתצהירו של הרכז צורף הסכם, לפיו נמכרו זכויות בחלקה סמוכה לפי שומה מוסכמת עם המוכר, שהיה סלאמה, מיום 31.10.2007, ולפיו נקבע השווי ל-20 דולרים למ”ר, כשהשווי המוצהר היה של 14 דולר למ”ר. שווי זה נקבע לאור החציבה הקיימת במגרש, ובשל המקום הבעייתי בקרבה לשכנים המנהלים במקום מוסך. להערכת הרכז, חלקה זו נמצאת באזור מגורים נחות משמעותית מהמגרשים שבחטיבת הקרקע הנדונה.

מעבר לכך, לא הוצגו בפני בית המשפט חוות דעת של שמאים משני הצדדים, אלא נתונים על עסקאות כאמור לעיל.

בית המשפט הגיע למסקנה, כי הערכת שווי של 30 דולרים למ”ר, יש בה כדי לשמש מדד נאות לשווי השטחים בשוק הפתוח. בית המשפט קיבל את עמדת המנהל, בקבעו כי שווי השוק של הזכויות שנמכרו, גדול במידה משמעותית מהשווי הנקוב בחוזי המכר.

בית המשפט דחה את הערר, וחייב את סלאמה וסאמי בתשלום הוצאות הערר בסך 5,000 ₪.

ניתן ביום 4.9.2008.