שווי רכישה – עיקרון צירוף כל התמורות

פסק דין שיכון ובינוי

תמלול מפגש מייצגים שלישי מעשי מספר 7 מיום 16.06.2020

מאת: דורית גבאי, רו”ח

אני ביקשתי לדבר על פסק דין שיצא ממש לא מזמן – הוא ההחלטה יצאה ב- 5 במאי 2020 כשאנחנו היינו ככה ב”קורונה טיים”. והוא מתייחס למצב של מהו שווי המכירה ושווי הרכישה בקרקע שהמכרז בקשר אליה כולל פיתוח. הפסק דין הנדון קוראים לו: שיכון ובינוי נדל”ן בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה. המספר שלו זה ו”ע – ועדת ערר – 61323/08/18.

שיכון ובינוי זו הראשונה מתוך כל החברות שמשתתפות בערר הזה. העורך דין שייצג פה זה עורך דין אופיר סעדון ממשרד עורך דין מאיר מזרחי. והנה מגיע פה מקרה של בקשה בעצם לסטות מהלכה שנקבעה בעליון: מהו שווי הרכישה במצב שבו אני קונה קרקע, וכשאני קונה במכרז את הקרקע, אני גם מתחייב לפיתוח. כל הסוגייה בפסק הדין הזה היא סוגיה של שווי רכישה ומס רכישה. זה ברור לצורך הדוגמה שאם הקרקע בלי התחייבות הפיתוח היא מיליון שקלים, והפיתוח הוא עוד מיליון שקלים, אז מס רכישה 6% על 2,000,000 זה לא מס רכישה על 1,000,000. כלומר, בין 1,000,000 ל- 2,000,000. קרקע בלי פיתוח – זה 1,000,000, עם התחייבות לפיתוח זה עוד 1,000,000. לצורך הדוגמה, אנחנו קונים קרקע ב- 2,000,000. וההיגיון: אם אני יודע שאני קונה קרקע מפותחת, אז אני צריך לשלם מס רכישה על 2,000,000 שקל, אבל המקרה הזה הוא מגיע לבית המשפט – האמת היא, אני סגורה שהייתה פה איזושהי תקלה – מנהל מיסוי מקרקעין חדרה  התעקש לנהל את הדיון הזה למרות שבפתיח כבר אמרו שאין מה לנהל אותו כי הם חשבו שיש להם איזשהם ניואנסים. בגדול, ההלכה שאנחנו מתנהלים לפיה, היא פסק דין שרביט. ופסק דין שרביט מתיישב גם עם המקרה הזה, ובעצם אני יכולה להגיד שהסוף של בית המשפט, שבית המשפט במקרה הזה קבע כמו שרביט. ואני רוצה להסביר. מה הרעיון של שווי הרכישה? כאשר אתה מתמודד על מכרז וזוכה במתחם הקרקע הזה, ואמרו לך מראש שזה יעלה לך לצורך הדוגמה 60,000,000 הקרקע ועוד 40,000,000 פיתוח – לצורך הדוגמה. אז השאלה שעלתה: ביום החתימה  בזכייה על המכרז – ביום החתימה, אם רכשת קרקע ב- 100,000,000 או קרקע ב- 60,000,000. מס רכישה על 100,000,000 ו- 60,000,000 זה שמיים וארץ! ולכן השאלה שעלתה בפסק דין שרביט וחזרה בעוד שורה של פסקי דין – פסק דין שרביט זה בעליון – שבעצם אתה צריך לבחון ביום הזכייה במכרז את מצב הפיתוח על האדמה, כי אם אין פיתוח, גם אם התחייבת לשלם את הפיתוח כחלק מהמכרז שזכית – אם אין פיתוח, אתה משלם מס רכישה רק על הקרקע, ואם יש פיתוח חלקי, תתכבד להגיד מה היקף הפיתוח – מתוך 40,000,000 כמה מפותח – 10,000,000, 12,000,000, 20%, 30% מהפיתוח? תצרף אותם לשווי הרכישה ביום הזכייה שלך במכרז, והכול ביחד יחויב במס רכישה. אף אחד לא מבין למה התעקשו במשרד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה להוביל את התיק הזה, למרות שהוועדה חזרה ואמרה שהיא לא מבינה מה המקרה הזה שונה משאר המקרים שכבר בית המשפט העליון אמר את דברו. זה 32 עמודים, שבעצם בית המשפט, מפאת כבודו של מנהל מס שבח עם החוות הדעת שניתנו שמה, גם של מנהלת המשרד, עד לא מזמן אביבה אטיאס, ומיכל סופר מירושלים שהיא מנהלת המחלקה הזו – בעצם ניסו לשכנע שהמקרה הזה הוא לא כמו שרביט ולא כמו שאר המקרים.

ולא היא! בית המשפט חזר על הטענה ואמר ששווי הרכישה הוא שווי הקרקע ועוד מצב הפיתוח כמו שהוא היה ביום הזכייה. ואם אין פיתוח, אז זה רק שווי קרקע, ואם יש פיתוח, יתכבדו הצדדים להגיד איזה היקף של פיתוח ונצרף אותו לשווי הרכישה, ונשלם את מס הרכישה.

ואז זה עשה מה שנקרא כבוד בסלנג למנהל מיסוי מקרקעין ולכל הסובבים אותו, כי הוא חשב  כי הוא ניסה להגיד – מנהל מיסוי מקרקעין לוועדה – שזה מקרה מיוחד שצריך לאבחן אותו, ולא היא. ועדת הערר חזרה וטענה שבעצם אין מה לסטות מההלכה בעליון בעניין שרביט, שזה פסק דין ארוך ושווה להכיר אותו, את כל הניואנסים שלו. ובעצם אנחנו קובעים את שווי הרכישה, את השווי של הקרקע ועוד הפיתוח כפי שהוא ביום הזכייה על המכרז, אוקיי. ולכן אם מצב הפיתוח הוא אפס, מצרפים אפס לשווי הרכישה, ואם מצב הפיתוח הוא 50%, מצרפים 50% לשווי הרכישה.

אני יכולה לתת לכם דוגמה – מקרה שקרה לי באזור רחובות של חברה זכתה במתחם גדול במכרז באזור שוהם, ומנהל מיסוי מקרקעין רצה את כל התמורה – גם את הקרקע וגם את כל הפיתוח. הבאנו מטוס – יש חברה שעושה את זה – נותנת לכם תצלומים של מצב הפיתוח בסמוך שבוע קודם, שבועיים אחרי זה – זה לא סטיות כאלה גדולות – למצב הפיתוח. והמצלמה הראתה שההר כמעט לא מפותח, היה במצב מעורבב כזה אחרי עבודות ראשוניות ביותר עם שופל – שעשו עליו איזושהי עבודה. המהנדס שביקשנו את חוות דעתו, קבע 20% פיתוח. כלומר, אם הפיתוח היה שווה 8,000,000 ש”ח 20% להוסיף לשווי הרכישה של הקרקע – עוד 1,600,000. בעצם, זה מה שאומר פסק דין שרביט וזה מה שאנחנו בעצם מתנהגים לכל אורך הדרך. במקרה הזה, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ניסה ליצור מצב חדש, ובעצם הוועדה בראשותה של כבוד השופטת אורית ויינשטיין באמת “עשו כבוד”, מה שנקרא, למנהל מיסוי מקרקעין, והוא חזר על עקרון צירוף כל התמורות, וממש אני רוצה להראות לכם את החלופות שבית המשפט ניסה לתאר פה, שבעצם אנחנו יודעים שכשאנחנו קובעים מהו שווי המכירה, יש לנו כמה חלופות. אחת – אם אין שום עבודות פיתוח ואין שום דבר, אז כמובן רק אם יש, יש מקרים שאנחנו לוקחים גם וגם, כי הפיתוח כבר הוחל והגיע לכדי סיום. אך המקרה שלנו הוא מצבו שבו יש הוצאות פיתוח, אבל בפועל, מצב היקף עבודות הפיתוח ממש שואפות למשהו נמוך בשווי, ולכן חוזרים בעצם לפסק דין בעליון – פסק דין שרביט שאמר: שיש לקחת את שווי הרכישה של הקרקע ועוד (פלוס) את השווי – כלומר מצב הפיתוח ליום הזכייה ולצרף אותו לשווי הרכישה מצרפי ועל זה לשלם מס רכישה.

אז מיסוי מקרקעין חדרה ניסו להוביל פה משהו חדש, ובעצם בבית המשפט, כשאנחנו עוד רק התחלנו לחזור לעניינים, אמר לחדרה: אנחנו לא מסכימים. ולפי דעתי, זו הייתה טעות לקבל את המקרה הזה לבית המשפט – אולי בזמן הזה היו מספיקים עוד חמישה עררים לקדם, כי זה באמת משהו שהוא חוזר חזרה על עצמו. אבל מפאת הכבוד של מנהל מיסוי מקרקעין, הוועדה בחנה ובעצם אמרה להם: תתכבדו, תחזירו את השומות למצבן, לפי מצב הקרקע ומצב הפיתוח ביום הזכייה.

תמלול הרצאה בתוכנית שלישי מעשי, 16.06.2020

נכתב בגרסת מאמר ביום 22.09.2022

#1123

ב.א.